דף הבית » נדל"ן וניהול נכסים » מיסוי עסקאות קומבינציה
 

מיסוי עסקאות קומבינציה

 

 

                                                                                                31 במאי 2010
 
מיסוי עסקאות קומבינציה
 
מטרת עסקת קומבינציה היא לדחות את אירוע המס לשלב של סיום הבניה ומכירת הדירות.
כי במכירת קרקע במזומן משלמים מס שבח מייד וגם לא נהנים מהערך היזמי הגלום בקרקע, ובמקרה של בניה על המגרש ומכירה בפטור קיימת בעיית המימון.
 
לפני ביצוע עסקת קומבינציה יש לבדוק מהו שיעור מס השבח על מכירת אותו מגרש לפי תאריך רכישתו ,על פי סוג מחזיק המגרש והאם מדובר בקרקע חקלאית.
יש לבדוק באיזה שלב כדאי לבקש את הפטור.
 
      שווי המכירה = אם התמורה מתקבלת תוך 3 שנים אין להוון, אחרת יש להוון תקבולים עתידיים כדי
      לקבל ערך נוכחי ליום המכירה.
 
       מע"מ עסקת קומבינציה – חייבים במע"מ גם במכירת הקרקע (אדם פרטי – הקבלן מוציא חשבונית
       עצמית) וגם במתן שירותי הבניה ע"פ שווי המכירה כולל תשלומי איזון.
 
סוגי עסקאות קומבינציה:
 
א.      עסקת קומבינציה מלאה – מכירת מגרש תמורת רכישת דירות. השלבים:
 
1.      מכירת המגרש – משלמים מס שבח.
2.      רכישת דירות – משלמים מס רכישה.
 
ב.       עסקת קומבינציה חלקית – מכירת חלק מהמגרש תמורת קבלת שירותי בניה. כאשר מחיר העסקה הינו שווי שירותי הבניה (הכולל: עלויות בניה, תכנון ופיקוח, רווח קבלני סביר ומע"מ). השלבים:
 
1.      מכירת חלק מהמגרש – המוכר משלם מס שבח והקבלן משלם מס רכישה.
2.      תשלום בגין שירותי בניה ומכירה בפטור ממס שבח. אם אין פטור ממס שבח אז יום ושווי הרכישה יהיה לפי היום והשווי המקורי של רכישת הקרקע בניכוי החלק שנזקף בעסקת הקומבינציה.
 
א.      קומבינציה באמצעות הקצאת מניות בחברה – השלבים:
 
1. הקמת חברה
2. העברת המקרקעין לחברה – בפטור ממס שבח לפי סעיף 70 לחוק חברת גוש-חלקה אולם
    החברה משלמת 5% מס רכישה או במקרה שלא עושים הקצאת מניות במשך שנתיים אז
    ישלם 0.5% מס רכישה.
3. הקצאת מניות לקבלן תמורת הבניה – אין תשלום מס רכישה ואין מע"מ. אולם יש חובת
    הודעה למס שבח.
      4. פירוק איגוד המקרקעין – בעלי המניות משלמים שוב מס רכישה  אך יהיו פטורים ממס שבח
          אם עברו 4 שנים מיום הקצאת המניות ועד לפירוק.
 
 
ב.       עסקת תמורות – מתאים לקרקעות שנרכשו עד 1960 ולמוסדות ציבור. השלבים:
 
מכירת 100% הקרקע בתמורה לאחוז מסוים מהתקבולים העתידיים ממכירת הדירות – בעל הקרקע חייב במס שבח עם שיעורי מס נמוכים במיוחד לפי סעיף 48א(ד).
לגבי המע"מ – ישולם ע"י היזם על כל הדירות הנמכרות (בעסקת קומבינציה רגילה היה האדם הפרטי משלם מע"מ רק על שירותי הבניה).
 
ג.        עסקת קומבינציה פיזית – ספציפית – כאשר מסמנים על התשריט את החלק הנמכר. מתאימה למגרש עם דירת מגורים מזכה. האפשרויות:
 
1.      מכירת כל הזכויות בקרקע דהיינו הדירה וזכויות הבניה על הקרקע מקנות פטור במכירת הדירה וכפל פטור עד תקרה של 1,702,000 ₪ במכירת זכויות הבניה לפי סעיף 49א(א).
2.      מכירה חלקית(קומבינציה) – לא מקנה פטור. אולם אם יוכח כי מדובר בחלק פיזי-ספציפי ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה. הבעלים אינו משלם מס רכישה על דירות התמורה אולם הקבלן משלם מס רכישה על מרכיב הקרקע בלבד.
 
ד.       עסקת קומבינציה אופקית – מתאימה לבניה טורית ואז מייחסים את מכירת הדירה בפטור לדירה
      ספציפית.
 
ה.      עסקת קומבינציה למוסדות ציבור – השלבים:
 
1.      מכירת 100% המקרקעין – פטור ממס שבח.
2.      רכישת דירות חדשות.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
גרסה להדפסה גרסה להדפסה       שליחה לחבר שליחה לחבר