דף הבית » נדל"ן וניהול נכסים » מיסוי קבוצות רכישה
 

מיסוי קבוצות רכישה

 

 

                                                                                    31 במאי 2010
 
 
מיסוי קבוצות רכישה
 
המטרה של קבוצות רכישה היא חיסכון במע"מ על מרכיב הקרקע כאשר רוכשים מאדם פרטי וחיסכון במס רכישה על מרכיב הקרקע.
 
בקבוצת רכישה היזם מהווה "צינור" להעברת המקרקעין מהבעלים לרוכשים הסופיים וזאת ע"פ שני מבחנים עיקריים:
  1. היקף סמכותו וכוחו של היזם – אם הוא רק מארגן ומגבש את הקבוצה בלבד. – בחינת חוזים מפוצלים.
  2. נטילת סיכונים של היזם – היזם משלם תמורה בכסף כמו כולם ולא ע"י קיזוזים. – בחינת זהות המוכר.
 
על מנת להפחית את בעיות המיסוי – ישנה אפשרות כי היזם יקנה אופציה מבעל הקרקע במחיר מלא ואח"כ הוא יכול למסחר את חלקה היחסי לכל חבר בקבוצה. במקרה זה אין חובת דיווח על רכישת האופציה וסחירותה. יוצא מכך, כי חברי הקבוצה יממשו את האופציה כלפי בעל הקרקע ולא כלפי היזם.
 
מע"מ בקבוצת רכישה – אין מע"מ על רכישת קרקע מאדם פרטי במידה והרוכש אינו עוסק אלא אדם פרטי. מע"מ קבע שאם יש גורם מארגן – העסקה חייבת בדיווח על תכנון מס ואז תבחן החבות במע"מ:
 
  1. חבות המע"מ על מוכר המקרקעין – במידה וניתן לראות אותו כעסק עם פעילות קבועה ונמשכת.
  2. חבות המע"מ על הגורם המארגן – ע"פ שני המבחנים שהוזכרו לעיל.
  3. חבות המע"מ על הרוכשים באמצעות הגדרתם כמלכ"ר – הגדרת העסקה כעסקת אקראי.
 
סוגי קבוצות רכישה:
 
  1. עסקאות "בסר" – מחתימים ביום אחד את כל הרוכשים על כל ההסכמים. – הכי אידיאלי.
  2. חתימה בשלבים – חתימה על טופס הזמנת שירות ואח"כ כל רוכש חותם בנפרד על ההסכמים.
  3. הקצאות באיגוד מקרקעין – בעל הקרקע מקים חברה ומעביר את המקרקעין לחברה. החברה מקצה מניות המשקפות זכויות בקרקע. בסוף מפרקים את החברה וכל בעל מניה מקבל את דירתו. – לא מומלץ כי מבחינה פסיכולוגית קשה למכור מניה במקום דירה.
  4. מנגנון האופציה הייחודית – בעלים של דירת מגורים שהשתמש כבר בפטור יכול לתת אופציה לקונה למכור את דירתו בעוד מספר שנים כשהפטור יהיה בתוקף. על מנת שאירוע הענקת האופציה לא יהיה אירוע מס לצורך מס שבח אלא יחויב במס הכנסה ישנם מספר תנאים ע"פ סעיף 49 (י) שצריך לעמוד בהם. – זו האפשרות הנפוצה ביותר.
  5. הסכם מארגן משווק -  המארגן פועל בהתאם לנציגות הזמנית של הדיירים.
  6. שילוב של הקצאת מניות עם רכישת אופציה – מדובר בחברת גוש-חלקה. – כדאי כאשר זוהי דירתם היחידה כי אז מס הרכישה מאוד נמוך, כמו כן ישנו בטחון מסוים למחיר הסופי של הדירה. – הבעיה שמס שבח יכול להגיד כי זוהי עסקה מלאכותית.
 
 
 
 
גרסה להדפסה גרסה להדפסה       שליחה לחבר שליחה לחבר