דף הבית » נדל"ן וניהול נכסים
 

נדל"ן וניהול נכסים

 

 

 נדל"ן וניהול נכסים
 
  1. קבלן/יזם הרוכש את הקרקע בהון עצמי או במימון חיצוני.
  2. קבוצות רכישה.
  1. קבלן/יזם
אחריות היזם:
    1. רכישת הקרקע
    2. קידום התוכניות
    3. הוצאת היתרי בניה
    4. העסקת קבלן מבצע או היזם הוא בעצמו הקבלן
    5. הקמת הבניין
    6. שיווק
    7. מכירת הדירות תוך יצירת הרווחים.
         היזם נחשב כעוסק ולכן הוא חייב במע"מ גם על הקרקע וגם על שירותי הבניה .
         כאשר היזם מוכר את הדירות הוא מזדכה על המע"מ הנ"ל.
 
  1. קבוצות רכישה
          הגדרה – התקבצות של מספר אזרחים המתארגנים יחדיו במטרה לרכוש קרקע לטובת
           הקמת מיזם נדל"ן במשותף ללא תלות בקבלן או ביזם.
            שתי שיטות:
1.       שיטת ב.ס.ר. – גורם מקצועי הנדסי מלווה את המיזם משלב רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים ועד מסירת המפתח – תמורת תשלום של כ 10% עבור ניהול המיזם.
2.       המשווק מאתר את הקרקע ומוכר אותה לרוכשים ומכאן ואילך בעלי הקרקע ברשות עצמם: שוכרים קבלן ומנהלים את המיזם.
 
            היתרונות:
1.       הקבוצה היא היזם
2.       הקבוצה עצמה רוכשת את הקרקע
3.       הקבוצה מתקשרת עם קבלן מבצע
4.       הקבוצה נהנית מהחיסכון ומהרווח הקבלני שעומד על אחוזים ניכרים
5.       הקבוצה מפקחת על הקבלן ועל טיב עבודתו
6.       חיסכון בעלויות שיווק
7.       הקטנת עלויות הבנייה על ידי משא ומתן ישיר עם הקבלנים
8.       בחירת מבנה הדירה
9.       מס רכישה משולם על הקרקע בלבד
10.   מע"מ לא משולם על הקרקע למעט אם הרכישה היא ממנהל מקרקעי ישראל
11.   הפחתה משמעותית בעלויות הבנייה בשיעור של 15%-25%
12.   חיסכון בהוצאות מימון – כל חבר בקבוצה מביא הון עצמי
13.   חיסכון במיסוי בשיעור של כ – 15%
14.   בחירת השכנים בצורה הומוגנית
החסרונות:
1.       סיכון עסקאות נדל"ן
2.       ריבוי דעות
3.       יכול להיווצר מצב שאחד החברים יעזוב
4.       חברי הקבוצה אחראים על מימון המיזם
5.       מס הכנסה עלול לראות את העסקה כפיצול עסקה שמחייבת דיווח מראש
6.       במקרה של מיזם גדול צריך לקחת חברה לניהול המיזם ולשלם דמי ניהול -כ 5%.
ניהול נדל"ן על ידי הרו"ח כולל:
 
תקציב – הכנת תקציבים לניהול ותפעול המיזם או הנכסים ובקרה תקציבית.
 
גבייה ותשלומים – גביה במיזם למכירה על פי חוזי המכירה ולפי השלבים בחוזים, גביה במיזם מניב על פי חוזי השכירות, גביה בקבוצות רכישה על פי הסכם שיתוף, תשלומים לספקים ונותני שירותים - ניהול מערכת חשבונות כפולה לצורך בקרה מלאה על המיזמים השונים והפקת דוחות למעקב און ליין בכל שלב.
 
ייצוג – ייצוג הבעלים כלפי הרשויות השונות.
 
מיסוי נדל"ן
 
המסים – מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מע"מ ועוד.
המחיר הסופי של הדירה כולל בין השאר היטל השבחה, מס שבח, מע"מ, ובסוף הדרך גם מס רכישה שמשלם רוכש הדירה.
 
מס הרכישה נקבע על פי שוויה האמיתי של הדירה, גם אם בפועל היא נרכשה בסכום נמוך יותר.
 
מס רכישה -
מס רכישה מוטל על כל רוכש דירה למגורים ( דירה שנועדה וראויה לשמש למגורים, ובנייתה נסתיימה). 
חשוב לדעת כי קיימת חובה לדווח בתוך 30 יום על רכישת דירה למשרדי מיסוי מקרקעין, והחובה לשלם את המס היא בתוך 14 יום מיום קבלת השומה.
מס הרכישה מתעדכן מדי רבעון בהתאם למדד המכירים לצרכן.
 במקרה של דירה יחידה, שיעורי מס רכישה בגין רכישת דירה מגורים על ידי יחיד שהוא תושב
 ישראל מדורגים בשלושה שלבים, בהתאם לשווי הדירה.
 מי שרכש דירה נוספת לדירה שבבעלותו לא ייהנה מההקלה של מדרגת המס הראשונה, אלא
 ישלם מס לפי שתי מדרגות המס הגבוהות יותר.
 ניתן לקבל פטור ממס רכישה במקרים מסוימים. אלו הפטורים: נכה, נפגעי פעולות איבה,
 משפחות שכולות ( הורה, אלמנה ויתום עד גיל 40 ). פטור זה ניתן לניצול רק פעמיים.
 עולה חדש גם זכאי לשיעור מופחת אולם החישוב מוגבל בתקרה של שווי הדירה ומוגבל לתקופה
 של 7 שנים מיום עלייתו.
 אדם המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (כלומר ללא תמורה) ישלם אך ורק 1/3 ממס הרכישה.
 העברת דירה בין בני זוג נשואים פטורה לגמרי ממס רכישה.
 
מס מכירה – בוטל מתאריך ה- 1/8/07.
 
מס שבח -
מס הנגבה על עליית ערך הנכס במהלך שנות הבעלות, בקיזוז הפרשי ההצמדה של מדד המחירים לצרכן.
מי שבבעלותו דירת מגורים יחידה, יכול למכור אותה ללא תשלום מס שבח אך קיימת תקופה מינימלית של 18 חודש בין מכירה למכירה.
מי שבבעלותו שתי דירות או יותר, יכול למכור דירה אחת לארבע שנים על מנת לזכות בפטור.
החל משנת מס 2011 יועלה שיעור מס השבח באחוז אחד, כך גם בשנת 2012, ואילו בשנת 2013 ואילך, יגדל שיעור המס בשני אחוזים נוספים לכל שנת מס נוספת. בכל מקרה השיעור המקסימאלי של מס השבח לא יעלה על 20% ליחיד ו- 25% לחברה.
 
מכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח-
 
חוק מיסוי מקרקעין מטיל חבות במס שבח על מכירת זכות במקרקעין. המס הוא על השבח שהוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרה שווי הרכישה בניכוי הוצאות מותרות (שכ"ט,עו"ד,מתווך מס רכישה,הוצאות השבחה נוספות עד ליום המכירה + ניכוי הוצאות ריבית ריאלית).
דירת מגורים מזכה-
א.      לפחות ארבע שנים
ב.      בבעלות או בחכירת יחיד.
ג.        אינה מהווה מלאי עסקי.
ד.      מיועדת למגורים.
 
דירה שבנייתה טרם הסתיימה לא תיחשב.
דירת נופש-לא תיחשב.
דירה המושכרת לשימוש של מספר ימים קבוע בשנה, יוכל ליהנות מהפטור ממס שבח.
יש לבקש למכור את כל הזכויות (תא משפחה), במתנה לתקופת "צינון".
מכירת דירות מוקדמות-
לדירה יחידה: בארבע שנים.
פטור אחת לארבע שנים-
כל אדם זכאי לפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים עבור דירה אחת שמכר, גם אם הוא בעלים של דירות נוספות.
דירה שנתקבלה בירושה.
פטור בהחלפת שתי דירות לדירה שלישית.
 
היטל השבחה-
50% מההשבחה שהוסיפה זכויות בנכסים.
החוב נוצר בעת אישור התוכנית שמתירה את התוספת.
עד למימוש, החוב שנוצר נושא הצמדה בלבד, אחרי המימוש הוא נושא ריבית גבוהה של 0.75% בחודש.
 
מע"מ-
ברכישת דירה חדשה מקבלן – חברה יש מע"מ, אולם רכישה מאדם פרטי (יד שנייה) אין מע"מ.
כאשר חברה רוכשת נכס מאדם פרטי יש מע"מ ומי שמחויב במע"מ הוא הרוכש – החברה עושה חשבונית עצמית ומדווחת למע"מ.
 
מיסוי דירת מגורים להשכרה -
השכרה באופן שוטף - הכנסה פירותית.
ביום מכירת הנכס - הכנסה הונית.
שלושה מסלולים לבחירת המס בגין דמי השכירות:
המסלול הרגיל-  מדרגות מס - יותר לנכות פחת והוצאות שוטפות.
מסלול מס מופחת- 10% מס - לא יותרו בניכוי הוצאות שונות לרבות ניכוי פחת.
מסלול פטור מלא- עד לתקרה הקבועה. כאשר יתרת ההכנסה עולה על התקרה הקבועה בחוק,
                               יתרת ההכנסה תחויב במס לפי המסלול הרגיל - לא יותרו הוצאות ופחת
                               בניכוי.
השיקול בבחירת המסלול –
הוצאות מימון בגין תשלום הריבית על המשכנתא באם קיימת, דמי תיווך, העלות השוטפת לאחזקת הדירה, שיפוץ, תיקונים, פחת ועלויות עקיפות הנגזרות כגון דמי תיווך או פרסום הדירה להשכרה, עלות שכ"ד, עלות שכ"ט עו"ד עורך הסכם שכירות ו/או הפעלת סנקציות משפטיות נגד שוכרי דירות שמסרבים להתפנות לצורף פינוי השוכרים במידת הצורך ולרבות עלות תחשיב וייעוץ בתכנון מס.
יום המכירה –
אם בעל הנכס לא תבע פחת בין אפ היה יכול במסלול הרגיל ובין אם לאו, בעת חישוב השבח- יש להוסיף פחת לאורך התקופה בה הדירה הייתה מושכרת למגורים, דבר שבפועל יגביר את השבח ועשוי להגדיל בצורה מהותית את החיוב בתשלום המס.
באם סה"כ הוצאות שיוכרו בניכוי יהיו גבוהות במיוחד ובתוספת הפחת השנתי כל אלה יקטינו בצורה ניכרת את סך החבות השנתית במס ויגדילו את ההכנה הפנויה – בכך למסלול הרגיל יהיה יתרון על פני המסלולים האחרים.
יתרה מכך החסרונות של מסלול הפטור ומסלול מס מופחת הינם בכך שלא יוכרו הוצאות שוטפות ולא יותר לנכות את הפחת אך בעת המכירה יתווסף שיעור הפרט לחישוב השבח.
על כל נישום בליווי יעוץ מקצועי לכלכל את צעדיו לפי מכלול הפרמטרים הספציפיים שלו.
 
הכנסה מדמי שכירות-
תחת אילו נסיבות יש לראות כי ההכנסה מדמי שכירות הגיעה לכדי עסק ולכן תחויב במס מכוח סעיף 2(1) לפקודה, ותחת אילו נסיבות יש לראות כי ההכנסה מדמי שכירות לא הגיעה לכדי עסק ולכן תחויב במס מכוח סעיף 2(6) לפקודה.
  1. מבחן היקף הפעילות. במקרה דנן היקף הפעילות.
  2. מבחן קיום מנגנון עסקי.
האבחנה בין פעילות פסיבית לפעילות המגיעה לכדי פעילות אקטיבית.
  1. היקף הפעילות והיקף הנכסים המושכרים גבוהה.
  2. מספר העובדים מטריאלי.
  3. התאמת המושכר לדרישות השוכר.
  4. נערכת פעילות שיווקית.
  5. מנגנון עסקי-תפעולי למתן שירותים.
  6. האחזקה ניתנת בצורה שוטפת.
בנוגע לשיפורים במושכר:
  1. האם הדייר מבצע את השיפורים כמתנדב או בהתאם להוראה של בעל הנכס.
  2. האם דמי השכירות הוקטנו בתמורה לביצוע השיפור.
  3. האם הנכס הושבח באופן מהותי.
  4. האם מצב הנכס יחזור לקדמותו.
אם התשובות לרוב שאלות אלה, הינן חיוביות הרי שמדובר בהכנסה על פי סעיף 2(6) לפקודה.
 
עסקת קומבינציה או עסקת תמורה
 
עסקת קומבינציה, היא עסקה שבה מקבל בעל הקרקע שירותי בנייה בעין בתמורה לחלק מן הקרקע שהוא מוכר לקבלן, בעסקת תמורות מקבל הבעלים חלק מוסכם מן התמורות שיתקבלו.
בעסקת קומבינציה אחוז זה מבטא את שווי היחידות שעתיד הבעלים לקבל מהקבלן, ואילו בעסקת תמורות מבטא אחוז זה את חלק התמורה שיקבל הבעלים מכלל התמורות.
בעסקת קומבינציה נמכר רק חלק מן הזכויות, ובעסקת תמורות נמכרות מלוא הזכויות.
בעסקת קומבינציה התמורה ניתנת בשירותי בנייה ובעסקת תמורות התמורה ניתנת במזומן.
פרמטרים חשובים בנכס מניב
 
  1. סוג הנכס: מגורים, מסחרי, משרדים ומקומם, יש לזכור שההשקעה בנכס ומחירו יחסית לשוק היא חלק בלתי נפרד מנכס מניב.
  2. סוג דייר: דייר יציב לאורך זמן.
  3. בטחונות: תשלום גבוה מראש + ערבים ,ערבות בנקאית.
  4. אורך ההסכם: הסכם קשיח ל-10 שנים . הביטחון בקבלת התשואה הוא לאורך זמן כך שאין צורך בהתאמות לדייר חדש ו/או בניהולו של הנכס.
  5. נכס עצמאי/נכס לא עצמאי: מובן שנכס עצמאי יש לו יתרון מבחינת השקעה, מכיוון שאין מעורבות נוספת של הבעלים בתוך תקופת השכירות בנושא של ניהול בית, ומקובל בנכסים עצמאיים שהשוכר מקבל על עצמו את מלוא אחזקת הבית הכוללת בתוכה אפילו קרן פחת לטיפולים שוטפים. ברכישה של נכס לא עצמאי ולא חדיש, קיים סיכוי רב שיוצרכו עבודות פחת ובלאי בנכס בתקופת שהות הדייר שעלות עבודות אלו יגרעו מאחוזי התשואה.
  6. שיטת תשלום: יש לזכור, שתשלום מראש הינו גם בטוחה טובה של אותה תקופה ששולמה וכמו כן, על הכסף המשולם מראש יש תחשיב רווח של ריבית הכסף. יש לזכור, שתשלום מראש מקל גם על ניהול תזרים המזומנים מהנכס.
  7. נזילות: ידוע שהשקעה בנכס מניב היא לזמן ארוך, אך רצוי לבדוק שהמחיר המשולם בעבור הנכס, טיבו ואיכותו וגישת הבנק מבחינת הערכת סיכון הנכס, יאפשרו את מכירתו במימוש מהיר במחיר השוק ושאכן הנכס בר מימוש, נושאים אלו צריכים להיבדק ע"י שמאי ובעלי מקצוע אחרים ולהצליב את המידע.
  8. פוטנציאל השבחה: האם קיים לנכס פוטנציאל השבחה נוסף, כגון: עליית שכר דירה, או בנייה נוספת, או פתוח מובהק לאזור כולו וכיוצ'.
  9. חשבון: מכפילים את דמי השכירות המתקבלים חודשי ל-12 חודש ומחלקים את הסכום שמתקבל במחיר העלות של הנכס שנרכש, זוהי התשואה המתקבלת מהנכס. 
*הערה: לגישתי, יש להכפיל ב-11 חודש ולא ב-12 חודש, כי יש לקחת חודש בשנה כהוצאות ועלויות נוספות על נכס, כגון: עו"ד, דמי תיווך, אגרת רשם, בלאי ופחת הנכס, בהתאמות בנכס בצאת הדייר וכיוצ'.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

גרסה להדפסה גרסה להדפסה       שליחה לחבר שליחה לחבר