דף הבית » נדל"ן וניהול נכסים » שיעורי מס שבח, קיזוז הפסדים ופריסה
 

שיעורי מס שבח, קיזוז הפסדים ופריסה

 

 

 

 
                                                                                    03 ביוני 2010
 
 
שיעורי מס שבח, קיזוז הפסדים ופריסה
 
שבח מקרקעין ייוחס לבן הזוג שהמקרקעין רשומים על שמו, גם אם הכנסתו נמוכה יותר.
 
יש לקחת בחשבון כי מס השבח הינו רק מקדמה ע"ח המס (במיוחד בעסקאות נטו – שהקונה נוטל על עצמו את מס השבח של המוכר).
 
רכישה עד 1948 שעור המס 12%
רכישה בין השנים 1948-1960 תוספת של 1% לכל שנה עד 24%
רכישה עד 2001 שעור המס 45%
רכישה משנת 2002 והלאה 20%
חברה – 25%
 
עד 1993 מס שבח על אינפלציוני 10%
מ 1994 פטור על שבח אינפלציוני
 
סעיף 50 (א) – פוטר ממס שבח במקרים בהם הרווח חייב ע"פ פקודת מס הכנסה:
 
  1. פעילות הגיעה לכדי עסק
  2. עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי
  3. חכירה לתקופה של 25 שנים ומעלה
 
בכל מקרה (גם אם מגישים טופס 50) – יש לשלם מס רכישה.
 
קיזוז הפסדים – יש להגיש טופס 1271ב'.
 
  1. ע"פ סעיף 28(א) – הפסד שוטף מעסק ניתן לקיזוז מהשבח
  2. ע"פ סעיף 28(ב) – הפסד מועבר ניתן לקיזוז משבח שנוצר ממקרקעין ששימשו את העסק
  3. ע"פ סעיף 28(ח) – הפסד מהשכרת בניין ניתן לקיזוז משבח של אותו בניין
  4. ע"פ סעיף 92 (7.1) – ניתן לקזז הפסד הון משבח או לקזז הפסד שבח מרווח הון
  5. ע"פ סעיף 92 (7.4) – ניתן לקזז הפסד הון מני"ע מהשבח.
  6. ע"פ פס"ד זיסו גולדשטיין – ניתן לקזז הפס הון שנוצר ממימוש ערבות בעל שליטה לפני פירוק מהשבח.
 
פריסת השבח –
 
ע"פ סעיף 48א(ה)(1) – מאפשר לפרוס את השבח הריאלי לתקופה של עד 4 שנות מס שמסתימות בשנת המכירה אבל לא יותר ממשך ההחזקה בנכס.
 
דבר זה מאפשר לנצל מדרגות מס ונקודות זיכוי שלא נוצלו.
 
יש להגיש טפס בקשה לפריסת השבח – טופס 7003
 
פטור ממס במכירת דירת מגורים –
 
  1. מכירה אחת ל 4 שנים
  2. מכירת דירה יחידה
  3. מכירת דירת ירושה בפטור
  4. המוכר הינו מוסד ציבורי – מוכר דירת מגורים מזכה שקיבל בירושה
  5. מכירת דירה שנתקבלה במתנה - ע"פ תקופת צינון ומצב משפחתי של מקבל המתנה
 
להלן השלבים לבדיקה לפני בקשת פטור ממס במכירת דירת מגורים – על מנת לא לבזבז פטור:
 
  1. הגדרת דירת מגורים – דירה או חלק מדירה
  2. שבנייתה נסתיימה - בפועל – גם אם לא נתקבל טופס 4
  3. דירת מגורים כוללת גם : דירה, מבנה עזר-מחסן, איחוד דירות, זכויות בניה.
  4. דירה בבעלות יחיד ולא תאגיד
  5. משמשת או מיועדת למגורים
  6. למעט דירה במלאי עסקי – לבדוק זמני קניה/מכירה ולבדוק מימון משכנתא/הלוואת גישור
  7. דירת מגורים מזכה – שימשה בעיקרה למגורים: 4/5 מהתקופה או 4 שנים שקדמו למכירתה, בעיקרה – חלק למגורים וחלק קטן למשרד, פעוטון= דירת מגורים.
  8. המוכר – תא משפחתי אחד
  9. דירה לפני/אחרי נישואים
  10. מוכר את כל זכויות המקרקעין
  11. להגיש בקשה לפטור
  12. הבקשה תוגש במועד – מראש
  13. כמה זמן עבר מהמכירה הקודמת
  14. למי נותנים במתנה: בן זוג/ילד/מדינה/מוסד ציבורי
  15. האם למוריש הייתה דירה אחת או כמה דירות
  16. האם המוריש היה זכאי לפטור
  17. האם הירושה היא למוסד ציבורי
  18. האם מוכר לקרוב/צאצא
  19. האם הדירה היא דירה יחידה
  20. האם הדירה הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1/97
  21. משפרי דיור מתחתנים ומוכרים תוך 1 שנה 2 דירות כדי לקנות דירה גדולה יותר עד תקרה והרכישה חייבת להיות לפחות ב 75% מהמכירות.
  22. לבדוק תאריך רכישה כדי לדעת מהו שיעור המס
  23. האם הדירה כוללת זכויות בניה שטרם פוצלו – טופס כחול (דירה רגילה – טופס ורוד).
 
 
 
 
 
 
 
 
 
גרסה להדפסה גרסה להדפסה       שליחה לחבר שליחה לחבר